Czy warto korzystać z usług agencji nieruchomości?

 

 

To pytanie często pada z ust moich Klientów. Mają bowiem różne teorie i opinie, często zasłyszane od znajomych, a niekoniecznie pokrywające się z prawdą. Niektórzy wręcz uważają, że pośrednicy „to tylko by kasę brali za nic”. Pytanie brzmi jednak, czym jest tak naprawdę to „nic”?

 

 

Osobiście uważam, że warto. Sama korzystam od kilku lat z pomocy Agencji Nieruchomości Domańska & Popkowski Nieruchomości s.c, m.in. przy wynajmie mojej kawalerki w centrum Warszawy. Przygotowując mieszkania na sprzedaż bądź wynajem, współpracuję jeszcze z kilkoma innymi biurami, których usługi polecam Klientom m.in. z  Agencją Nieruchomości Brodno. Każda z tych agencji ma wieloletnie doświadczenie na rynku i profesjonalne podejście do Klienta.

Dla mnie dużą zaletą jest to, że nie tracę swojego czasu na wystawianie oferty w Internecie czy odbieranie telefonów od potencjalnych zainteresowanych. Nie muszę też osobiście umawiać się na spotkania i prezentować mieszkania. A doświadczenie agenta nieruchomości i jego intuicja to dla mnie kolejny argument na „tak”, ponieważ dzięki temu mogę zmniejszyć ryzyko związane z tzw. „złym najemcą”.

Często opowiadam moim Klientom historię sprzed kilku lat, kiedy ponownie szukałam najemcy do kawalerki. Mieszkanie jeszcze wynajmowała lokatorka, ale już wiadomo było, że za dwa tygodnie zwolni lokal. W tym czasie nie miałam możliwości podjechać na prezentację mieszkania, ale lokatorka zgodziła się wpuścić klientów i agenta – mojego dobrego znajomego Przemysława Popkowskiego (Domańska & Popkowski Nieruchomości). I co się okazało? Lokatorka zadzwoniła mówiąc, że moi potencjalni klienci to super ludzie, tata z córką, która przyjechała na studia. Brzmi dobrze, prawda? Ale Przemek przedstawił mi sytuację zupełnie inaczej – po krótkiej rozmowie wiedział już, że to nie córka z ojcem, ale dziewczyna z tzw. sponsorem. Wieloletnie doświadczenie agenta z Klientami ustrzegło mnie przed wynajęciem mieszkania na „dom schadzek”. Jakie było zdziwienie ówczesnej lokatorki, która dopiero po chwili namysłu uznała, że rzeczywiście ani razu podczas wizytacji „córka” nie zwróciła się per „tato” do mężczyzny, z którym przyszła oglądać mieszkanie.
Takich historii jest więcej, dlatego zdecydowałam się porozmawiać z dwojgiem agentów i poszukać odpowiedzi na najbardziej nurtujące Was pytania. Ale zanim przejdę do wywiadu, warto doprecyzować, kim właściwie jest agent nieruchomości. Poniżej krótka definicja na początek (za Wikipedią):

 

Broker, Pośrednik w obrocie nieruchomościami (agent nieruchomości) – zawód polegający na kojarzeniu stron transakcji (także doradztwo) przy zakupie, sprzedaży, zamianie, najmie, wynajmie nieruchomości. Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r. poz. 2147, art. 179 ust. 2) „pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami”. Obecnie po wejściu w 2013 r. tzw. „ustawy deregulacyjnej” wykonywanie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie wymaga już licencji, a jedynie ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej (poza oczywiście kwestiami związanymi z rejestracją działalności gospodarczej, zależnymi od jej formy).

Natomiast zgodnie z nową ustawą (Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw), która weszła w życie we wrześniu 2017 roku „pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami”.

 Przy dobrej kawie postanowiłam zatem zapytać Przemysława Popkowskiego, współwłaściciela Domańska & Popkowski Nieruchomości oraz Joannę Sarnowską, właścicielkę Agencji Nieruchomości Brodno, jakiego wsparcia możemy oczekiwać od agenta. Zapraszam do lektury, mam nadzieję, że będzie dla Was pomocna.

 Jak wybrać dobrą agencję nieruchomości, czym się kierować przy wyborze?

Joanna Sarnowska:

Warto zapytać rodziny i znajomych, czy mają kogoś godnego polecenia. Można zapytać w spółdzielniach mieszkaniowych i urzędach lub sprawdzić w Internecie.

Każdy pośrednik, czyli przedsiębiorca prowadzący odpłatnie działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, musi posiadać obowiązkowe ubezpieczenie OC, które pokryje ewentualne szkody wynikłe przy przeprowadzonej transakcji. Minimalna kwota ubezpieczenia to tylko 25 tysięcy euro, czyli około 105 tysięcy złotych. Odpowiedzialny pośrednik posiada ubezpieczenie o wartości przewyższającej wartość nieruchomości – inaczej nie pokryje ono ewentualnego roszczenia. Ubezpieczenie ma chronić finanse Klienta, a nie być jedynie papierkiem, dzięki któremu pośrednik spełnia nałożony prawem obowiązek.
Wybierając pośrednika, należy:

  • poprosić o okazanie certyfikatu ubezpieczeniowego. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 20 lipca 2017, pośrednik ma obowiązek dołączyć certyfikat ubezpieczeniowy do każdej podpisanej umowy pośrednictwa,
  • sprawdzić, czy pośrednik jest zrzeszony w stowarzyszeniu branżowym, w Warszawie największy stowarzyszeniem jest WSPON (Warszawskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami), który jest zrzeszony w PFRN (Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości),
  • sprawdzić, jak biuro funkcjonuje w mediach, Internecie, czy reklamuje się w pismach branżowych na portalach nieruchomości, czy posiada własną stronę internetową z wyszukiwarką ofert i jak duża jest ich baza ofert, czy oferty mają czytelny opis i dobre zdjęcia,
  • sprawdzić, czy biuro nieruchomości zna specyfikę danego rejonu, który nas interesuje, świadczyć to będzie o jego specjalizacji i dobrej znajomości plusów, i mogących pojawić się zagrożeń,
  • sprawdzić możliwość współpracy z doradcą kredytowym i notariuszem.

 

Jakie są trzy główne powody, dla których warto skorzystać z usług pośrednika?

Joanna Sarnowska:

  • Dodatkowe zabezpieczenie transakcji, nawet w wypadku rażącego niedbalstwa pośrednika, gwarantuje jego zawodowe ubezpieczenie OC.
  • Doświadczenie zawodowe pozwala zaoszczędzić czas i nerwy przy przygotowywaniu dokumentów i ich weryfikacji. Szczególnie ważne jest to przy nieruchomościach z wieloma właścicielami, po spadkobraniu lub dziedziczeniu z udziałami w gruntach, czy dostępie do drogi publicznej.
  • Obecność pośrednika w wielu wypadkach pomaga w łagodzeniu zwaśnionych, czy nieufnych w stosunku do siebie stron, a dodatkowo pozwala w odpowiedni sposób dokonać wyboru terminów i warunków umów, płatności, sposobów wyprowadzki i przekazania nieruchomości.

 

Jak ocenić, czy pośrednik jest kompetentny, czy zna się na swojej pracy?

Joanna Sarnowska:

Na etapie poszukiwania biura nieruchomości trudno jest sprawdzić kompetencje pośrednika. To tak, jakby po wyglądzie sprawdzać kompetencje lekarza, czy mechanika samochodowego. Tutaj mogą nam pomóc rodzina i znajomi, którzy mieli doświadczenie we współpracy z konkretnym pośrednikiem. Jeżeli nikt nie jest w stanie nam doradzić, pozostaje samodzielna ocena na podstawie wszelkich dostępnych źródeł, takich jak stowarzyszenia branżowe, spółdzielnie mieszkaniowe, administracje budynków itp. W wielu sytuacjach rozmowa z pośrednikiem w jego biurze na temat konkretnych spraw związanych z kupnem, sprzedażą lub wynajmem da nam pewne wyobrażenie o jego kompetencjach.

 

W czym nam może pomóc biuro nieruchomości poza znalezieniem mieszkania lub kupca?

Joanna Sarnowska:

Zakup mieszkania jest skomplikowanym procesem. Oprócz znalezienia odpowiedniej dla siebie nieruchomości należy przede wszystkim zadbać o bezpieczeństwo całej transakcji. Prawidłowe poznanie stanu prawnego mieszkania domu lub działki wymaga specjalistycznej wiedzy. Konieczne jest zebranie odpowiednich dokumentów, takich jak akt notarialny zakupu, postanowienia sądowe, wypisy z rejestru gruntów, mapy itp. Doświadczenie pośrednika w obrocie nieruchomościami jest niezbędne do właściwej oceny sytuacji.

W negocjacji terminów, ceny i innych warunków oraz spisywaniu umowy przedwstępnej, wielu osobom przydaje się pomoc fachowca. Warto też zadbać o bezpieczeństwo finansowe płatności. W tej kwestii rola brokera może mieć kluczowe znaczenie. Nie do przecenienia jest też znajomość rynku finansowego – może on nie tylko pomóc w nabyciu nieruchomości, ale także wesprzeć w sytuacjach bardziej skomplikowanych i umożliwić uzyskanie kredytu. Pozostaje jeszcze dopilnowanie wymeldowania osób, umówienie się do notariusza celem podpisania umowy sprzedaży, przekazanie nieruchomości i kluczy, przepisanie umów na dostawy prądu, gazu i wody. W tych sprawach również można liczyć na wykwalifikowanego pośrednika.

 

Jak pośrednik nieruchomości może pomóc zaoszczędzić czas Klienta?

Joanna Sarnowska:

Pośrednik w obrocie nieruchomościami po zapoznaniu się z dokumentami jest w stanie określić, jakie jeszcze dokumenty i w jaki sposób należy zgromadzić, i odpowiednio pokieruje Klienta.

Posiada on też bazę ofert własnych oraz innych biur i deweloperów, przez co w zdecydowanie krótszym czasie zaoferuje odpowiednie nieruchomości dla Kupującego.

W sposób szerszy i szybszy pozyska on Klienta na nieruchomość, ze względu na współpracę z innymi biurami. Umieszcza własne ogłoszenia na portalach nieruchomości i podejmuje inne działania marketingowe, za które Sprzedający nie musi płacić, dopóki nieruchomość nie znajdzie nabywcy.

 

Jakie są „widełki” prowizji przy sprzedaży mieszkania na warszawskim rynku, a jakie przy wynajmie? To chyba jedno z najczęstszych pytań moich Klientów.

Przemysław Popkowski:

Prowizje przy sprzedaży wahają się od 1% brutto przy nieruchomościach o znacznej wartości (kilka milionów złotych) do 3,56% brutto – od strony sprzedającej i kupującej lub nawet do 5% brutto, jeżeli prowizja pobierana jest tylko od strony sprzedającej i nieruchomość ma wartość mniejszą niż milion złotych.

Przy wynajmie standardem jest pobieranie 61,5% brutto jednomiesięcznego czynszu najmu (tj. 50% + VAT) lub wyższe, do 123% brutto, np. przy wynajmach na cele komercyjne – od wynajmującego i najemcy. Często pobiera się prowizję w wysokości jednego czynszu najmu brutto, w przypadku niepobierania wynagrodzenia od najemcy. Ale do każdego przypadku podchodzimy indywidualnie.

 

Klienci przeważnie „wrzucają oferty” do Internetu na dwa, trzy główne portale jak: otodom.pl; gratka.pl; gumtree.pl i oczywiście na Facebooka, dzieląc się informacją w gronie znajomych. A w jaki sposób promuje ofertę agencja?

Przemysław Popkowski:

Każda agencja ma swoje formy reklamy i sposoby promocji. Oczywiście dziś króluje Internet i staramy się w nim być jak najbardziej widoczni. Ale oprócz tego liczy się zaufanie do konkretnej firmy, korzystanie z jej doświadczenia, a często także jej „lokalność”. Klienci, którzy zgłaszają się do nas nie z Internetu a z polecenia, to często najlepsi wierni kontrahenci (tzw. marketing szeptany to najlepsza forma reklamy każdej oferty).

 

Czy można też liczyć na Waszą pomoc w negocjacjach?

Przemysław Popkowski:

Oczywiście. Naszym zadaniem jest przede wszystkim znalezienie obiektu lub Klienta. Ale potem zaczynają się negocjacje. W 90% przypadków Klienci proszą nas o prowadzenie negocjacji, nawet w wypadkach, w których reprezentujemy obie strony umowy.

 

W czym jeszcze może pomóc agencja: pomoc w stworzeniu umowy z Klientem, obsługa notarialna, home staging, sesja zdjęciowa nieruchomości?

Przemysław Popkowski:

Dobra agencja nieruchomości jest z Klientem od początku do końca.

To znaczy, że oferent może liczyć na naszą pomoc przy: wycenie wystawianej nieruchomości, stworzeniu oferty, w tym zrobieniu zdjęć i ewentualnym home stagingiem, znalezieniem Klientów zainteresowanych ofertą i każdorazową wizytą z nimi, pomocą przy prowadzeniu negocjacji, skompletowaniu odpowiednich dokumentów, napisaniu umowy (najmu lub przedwstępnej umowy), przy poleceniu brokera kredytowego, zaproponowaniu usług sprawdzonych kancelarii notarialnych, a także podczas obecności przy podpisywaniu aktów notarialnych, czasem nawet przy asyście w banku aż wreszcie przy pomocy przy przekazaniu nieruchomości (protokoły zdawczo-odbiorcze). A w przypadku Klienta poszukującego nieruchomości pomoże przy: znalezieniu wymarzonego obiektu i wszystkich pozostałych usługach, jak wyżej.

Jeszcze raz dziękuję Joannie Sarnowskiej i Przemysławowi Popkowskiemu za rozmowę. Mam nadzieję, że chociaż trochę rozjaśniła Wam zakres i cel współpracy z brokerem nieruchomości.

Więcej informacji znajdziecie na www. dom-pop.com i www.brodno.com.

Chcecie wiedzieć więcej? Zapraszam na mój fanpage na Facebooku.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *